Změny u Společenství vlastníků

Pokud se nechcete prokousávat tímto článkem, rádi vám pomůžeme!

Kontaktujte nás

 

Víte, že dnem nabytí účinnosti nového občanského zákoníku (dále jen „NOZ“), tedy od 1. 1. 2014, ustanovení stanov SVJ, která odporují NOZ, pozbývají závaznosti? Z hlediska právní jistoty je přizpůsobení nebo doplnění stanov SVJ vhodné provést co nejdříve zejména z důvodu, že se změny týkají hlavně orgánů SVJ, způsobu hlasování a výkonu práv členů.

NOZ zrušil nejen zákon 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ale taktéž zrušil nařízení vlády 371/2004 Sb., kterým se vydávaly vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek. Dosavadní stanovy SVJ nepřestanou platit jako celek, ovšem ustanovení, která NOZ odporují, nebude možno dále používat, a na tuto problematiku bude aplikována přímo zákonná úprava.
Změna stanov v souladu s NOZ musí být provedena do 01. 01. 2017 (zaslat na rejstříkový soud notářský zápis o změně stanov) a změna názvu SVJ v souladu s NOZ do 01. 01. 2016 (zaslat na rejstříkový soud notářský zápis o změně stanov v části názvu společenství vlastníků).
V následujícím textu naleznete vybraná ustanovení vzorových stanov SVJ, která jsou v rozporu s donucujícími ustanoveními NOZ, a dále jsou uvedena ustanovení, která lze ve stanovách upravit odlišně od zákonné úpravy. 

Název SVJ musí být upraven tak, aby obsahoval slovo „společenství vlastníků“ označení domu, pro který společenství vzniklo.

Orgány SVJ obecně musí mít ve stanovách určený název, působnost, počet členů, funkční období členů, způsob svolávání, jednání a usnášení se. Statutární orgán a jiné orgány (např. kontrolní) zřízené stanovami jsou volenými orgány. Stanovy musí jasně uvádět, zda se volí výbor nebo zda se volí předseda společenství vlastníků. Kontrolní orgány musí být přímo zřízeny stanovami, nelze je již zřizovat na základě rozhodnutí shromáždění. Pověřený vlastník se přejmenovává na předsedu společenství vlastníků. Členem voleného orgánu je již právnická osoba sama o sobě, ne její zástupce. Člen voleného orgánu SVJ musí splňovat podmínky způsobilosti podle ustanovení NOZ upravující obecné požadavky na členy orgánů právnických osob. Zaniká výlučný závazek osobního výkonu funkce - člen voleného orgánu je oprávněn zmocnit pro jednotlivý případ jiného člena téhož orgánu, aby za něho při jeho neúčasti hlasoval. Lhůta pro zánik funkce člena orgánu při rezignaci končí dle zákona uplynutím dvou měsíců po doručení prohlášení SVJ. Čl. VI odst. 11 tzv. vzorových stanov je zcela nepoužitelný. V případě, že stanovy neurčí jinak, mohou členové volených orgánů, jejichž počet neklesl pod polovinu, kooptovat náhradní členy tohoto voleného orgánu do nejbližšího zasedání shromáždění, popř. nemá– li statutární orgán dostatečný počet členů potřebný k rozhodování, jmenuje na návrh toho, kdo osvědčí právní zájem, chybějící členy soud, a to na dobu, než budou noví členové povoláni postupem určeným v zakladatelském právním jednání; jinak soud jmenuje právnické osobě opatrovníka, a to i bez návrhu, kdykoli se o tom při své činnosti dozví, sou-li zájmy člena statutárního orgánu v rozporu se zájmy právnické osoby, a nemá-li právnická osoba jiného člena orgánu schopného ji zastupovat

Shromáždění má podle zákona stanovený okruh výlučné působnosti. Nutná úprava stanov podle toho výčtu výlučné působnosti. Musí být svoláno nejméně 30 dní před jejím konáním, může být svoláno na žádost vlastníků jednotek majících více jak ¼ hlasů, nejméně však dvou z nich.

V případě, že stanovy nebudou problematiku upravovat, platí níže uvedená zákonná ustanovení:

  • Členem voleného orgánu může být osoba mladší 18 let v případě, že je osobou svéprávnou podle NOZ.
  • Členem voleného orgánu může být i osoba, která není členem SVJ, v tomto případě nekončí členství ve voleném orgánu zánikem členství v SVJ
  • Statutární orgán je povinen zajistit vyhotovení zápisu ze zasedání shromáždění do 30 dnů od jeho skončení (stanovy mohou postup pro pořízení zápisu a jeho podepisování stanovit odlišně) 
  • hlasování
  • pro přijetí rozhodnutí shromáždění (v běžných záležitostech) se vyžaduje většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže zákon a stanovy vyžadují vyšší počet
  • ke změně prohlášení, které se dotkne jen některých vlastníků jednotek, se vyžaduje písemná dohoda těchto dotčených vlastníků a k nabytí účinnosti této dohody se vyžaduje písemný souhlas nadpoloviční většiny hlasů všech vlastníků  
  • v případě, že stanovy podle „staré právní úpravy“ požadují vyšší počet hlasů, mohou zůstat v platnosti, neboť nejsou v rozporu s NOZ
  • nově stanovy mohou upravit vyšší počet hlasů potřebných pro přijetí usnesení (rozhodnutí) shromáždění
  • pro hlasování na shromáždění o zařazení záležitosti na pořad zasedání shromáždění, která nebyla na pozvánce, je nutný souhlas všech vlastníků jednotek (podle osob)

 
Nově zákon upravuje hlasování per rollam, tedy možnost rozhodování „mimo zasedání“ v případě, kdy není svolané shromáždění způsobilé usnášet se; pro jiné případy musí být možnost hlasování mimo zasedání upravena ve stanovách.
Stanovy musí být v úplném znění uloženy v sídle společenství vlastníků.
Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., upravuje mj. i rozsah a podrobnosti činností týkajících správy domu a pozemku.

 

 

Kontaktujte nás